Qu’est-ce que le viager ?

Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère périodique au vendeur jusqu’à son décès imprévisible. Cette rente peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente. La répartition entre le vendeur et l’acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager.

Il faut distinguer 2 types de vente en viager :

• Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
• Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.

Toute personne capable juridiquement peut vendre ou acheter un logement en viager.

Le décès futur du vendeur, appelé crédirentier, doit être imprévisible. Ainsi, l’acquéreur, appelé débirentier, ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente.

La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent.

Comment s’effectue le paiement ?

La vente consiste à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix le jour de l’acquisition.

Le prix est généralement constitué d’une somme versée le jour de la vente appelée le bouquet et d’une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu’à son décès.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n’est pas obligatoire. Il est librement fixé par les parties et il équivaut, en général, à 30% de la valeur totale du bien.

La rente viagère peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, et peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques. Dans ce dernier cas, une rente est versée à chacun des vendeurs.

La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères :

• Âge et espérance de vie du crédirentier
• Valeur du bien
• Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué

Quels sont les avantages ?

Les avantages du viager pour le vendeur :

Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente.

Par ailleurs, la rente viagère connaît un régime fiscal avantageux. Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.

Le vendeur a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni des travaux votés par le syndic, même s’il continue d’occuper le bien.

En revanche, s’il occupe le bien, le vendeur continue de s’acquitter de la taxe d’habitation.

Les avantages du viager pour l’acheteur :

L’acheteur a l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit. Il est simplement redevable auprès du vendeur et non d’une banque.